2026 год станет поворотным годом для сектора недвижимости Китая

В этот решающий год перехода от старых к новым моделям и движущим силам в секторе недвижимости сектор недвижимости добился решающих достижений в 2025 году. Политика создала систему систематической поддержки, охватывающую спрос, предложение и гарантии, продвигая рынок недвижимости к устойчивой стабилизации и улучшению. Значительно расширилась и модернизировалась система жилищного обеспечения, существенно продвинулась реконструкция городов, полностью решена задача обеспечения сдачи недвижимости, набрало темпы строительство «качественного жилья», достигнуты прорывы в решении корпоративных долговых рисков. В целом сектор продемонстрировал устойчивую траекторию развития.

 

На этом решающем этапе «Ежегодный обзор 2025–2026 гг.» рассматривает события в сфере недвижимости за год посредством анализа политики и наблюдения за рыночными тенденциями, уделяя особое внимание будущим направлениям трансформации застройщиков для поддержки высококачественного роста отрасли.

 

Сюй Цянь, Журнал недвижимости Китая|Пекин

 

По мере того, как 2025 год подходит к концу, рынок недвижимости Китая продемонстрировал положительные сдвиги на фоне глубоких корректировок.

 

За первые одиннадцать месяцев этого года совокупный объем продаж нового коммерческого жилья по всей стране достиг 7,5 трлн юаней, при этом за весь-год ожидается, что этот показатель останется в диапазоне от 8 до 9 трлн юаней. Хотя это и не соответствует объему продаж в 9,7 трлн юаней, зарегистрированному в 2024 году (за год-при-годовом снижении на 17%), темпы спада значительно сократились, указывая на то, что рынок постепенно укрепляет свою основу.

 

Рынок земли первым начал проявлять признаки потепления. Частные застройщики, долгое время не участвовавшие в торгах, вернулись в борьбу, сосредоточив внимание на элитных участках в городах первого- и второго-уровня. Например, в пекинском районе Чаоян участок Сонгюли прошел более ста раундов торгов, прежде чем компания Maoyuan Real Estate приобрела его за 5,024 миллиарда юаней. Аналогичным образом, участок в районе Пиду, Чэнду, прошел 35 раундов торгов, прежде чем Цзиньша Лудао приобрел его за 337 миллионов йен, что представляет собой премию в размере 39,53%. Эти события сигнализируют о частичном восстановлении доверия рынка.

 

На корпоративном уровне также происходят кардинальные изменения. Группа проблемных застройщиков, примером которых являются Sunac и Country Garden, постепенно выходит из своего самого темного часа благодаря трудной реструктуризации долга, сигнализируя о том, что пик дефолтов по недвижимости пройден.

 

Заглядывая в будущее до 2026 года, траектория политики теперь четко определена. Недавно созванная Центральная экономическая рабочая конференция поставила приоритетом «стремление к стабилизации рынка недвижимости», впервые согласовав три цели: «контроль нового предложения, сокращение запасов и оптимизация предложения». Он также призвал к углублению реформы системы фондов жилищного страхования, упорядоченному содействию строительству «качественного жилья» и ускорению разработки новой модели сектора недвижимости.

 

Недавно завершившаяся Национальная конференция по жилищному строительству и развитию городов-селей также подчеркнула «стремление к стабилизации рынка недвижимости». Он призвал муниципальные власти в полной мере использовать свою автономию в регулировании собственности, корректировать и оптимизировать политику по мере необходимости, поддерживать основные и модернизирующие жилищные потребности жителей и способствовать стабильной работе рынка. Он также призвал ускорить разработку новой модели развития недвижимости и упорядоченное создание основополагающих систем.

 

Эта серия договоренностей указывает на то, что политика в сфере недвижимости переходит от краткосрочных-мер поддержки к среднесрочным--к-долгосрочным-институциональным рамкам, направленным на обеспечение мягкой посадки рынка и трансформацию модели его развития. Сектор недвижимости Китая приближается к новому циклу высококачественного развития, ориентированного на людей и соответствующего динамике спроса-предложения.

 

В 2026 году ожидается более систематический и целенаправленный пакет мер по стабилизации рынка недвижимости.

 

━━━━

 

2025 год: политика будет развернута в полной мере

 

«Стабилизация и отскок» начинают приносить плоды

 

2025 год стал годом переплетения «сильной политики» и «слабой рыночной» динамики для сектора недвижимости Китая. Политический фронт продемонстрировал беспрецедентную последовательность и решимость, сосредоточив внимание на укреплении стабильности; тем не менее, рыночный фронт продемонстрировал недостаточную эндогенную динамику, вернувшись к фазе корректировки в поисках нового равновесия после кратковременного восстановления.

 

«Стабилизировать рынки недвижимости и фондовых рынков и настойчиво стимулировать рынок недвижимости к прекращению спада и стабилизации». В этом заключалась всеобъемлющая директива для сектора недвижимости на 2025 год, изложенная на Центральной экономической рабочей конференции в конце 2024 года. Ее значение обусловлено тем фактом, что с четвертого квартала 2024 года объемы продаж новых домов в ключевых городах сохраняли траекторию восстановления в течение двух кварталов подряд, в то время как сделки с подержанной недвижимостью демонстрировали заметный рост, что сигнализирует о первоначальном успехе в прекращении спада и стабилизации рынка.

 

На Всекитайском собрании народных представителей в марте 2025 года отчет о работе правительства впервые включил «стабилизацию рынка недвижимости» в число своих главных требований, подтвердив необходимость «продолжить усилия по стабилизации рынка недвижимости и обратить вспять его спад». Это свидетельствовало о твердой приверженности центрального правительства стабильности рынка. В отчете также впервые появился термин «качественное жилье», поскольку ожидается, что ускоренное строительство таких объектов будет стимулировать итерацию и модернизацию продукта, тем самым способствуя стабилизации рынка за счет высококачественного-предложения.

 

Благодаря концентрированному стимулу этой политики рынок недвижимости в начале года пережил умеренный пик восстановления, причем особенно высокие показатели были достигнуты в городах первого-уровня и некоторых основных городах второго-уровня. В первом квартале этого года площадь недавно построенной коммерческой жилой недвижимости, проданной через онлайн-контракты, в Шэньчжэне выросла более чем на 80 % в годовом исчислении-по сравнению с-годом, а в таких городах, как Шанхай, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нинбо и Нанкин, зафиксирован-по сравнению с-годовым ростом более 20 %, что на короткое время дает проблески надежды на стабилизацию.

 

Однако основы этого восстановления оказались хрупкими. Поскольку отложенный- спрос был быстро высвобожден, начиная с апреля динамика рынка заметно ослабла.

 

Данные Национального бюро статистики показывают, что с января по апрель выручка от продаж нового коммерческого жилья упала на 3,2 % в годовом исчислении-по сравнению с-годом, увеличив спад на 1,1 процентного пункта по сравнению с первым кварталом. Инвестиции в развитие недвижимости упали на 10,3% в годовом исчислении-по сравнению с-годом, при этом спад углубился на 0,4 процентных пункта по сравнению с первым кварталом, вернувшись к двузначному-снижению. Число городов, в которых наблюдается рост цен на недвижимость, также уменьшилось. Среди 70 крупных и средних-городов в 22 наблюдался ежемесячный-к-месячный рост цен на новое жилье, что на два меньше, чем в марте; в пяти городах зафиксирован ежемесячный-по-месячный рост цен на подержанное-жилье, что на пять меньше, чем в марте.

 

Несмотря на неоднократные призывы центральных властей на ключевых встречах в апреле, июне и августе «закрепить стабилизирующую тенденцию» и «принять более решительные меры» в сочетании с последовательными пакетами политической поддержки, развернутыми местными органами власти, включая дальнейшее смягчение ограничений на покупки в городах первого-уровня, отмену минимальных процентных ставок по кредитам, снижение коэффициента первоначального взноса до 15 %, усиление политики фонда жилищного страхования и выдачу субсидий на покупку жилья, эффективность этих мер снижается. возвращается.

 

Помимо определенной устойчивости на рынках среднего---высокого-рынков некоторых основных городов, такие ключевые показатели, как начало нового строительства и инвестиции в развитие недвижимости по всей стране, продолжали снижаться ускоряющимися темпами, при этом рынок в целом вступал в фазу «инерционного спада». Краткий «импульс», наблюдавшийся в июне, вызванный усилением рекламных акций застройщиками для достижения полугодовых целевых показателей эффективности, не смог обратить вспять эту тенденцию.

 

Настоящая проверка рынка заключается в ожиданиях. В то время как отрасль ожидала принятия жестких политических мер, аналогичных предыдущим годам, во время традиционного периода пиковых продаж в сентябре и октябре, политическое окно в конце сентября этого года оставалось относительно спокойным. Неспособность оправдать ожидания напрямую привела к неудачному октябрьскому сезону продаж, что еще больше подорвало доверие рынка.

 

С наступлением четвертого квартала понижательное давление на рынок недвижимости стало более выраженным. С января по ноябрь национальные инвестиции в развитие недвижимости упали на 15,9 % в годовом исчислении-по сравнению с-годом, при этом спад увеличился на 1,2 процентных пункта по сравнению с первыми десятью месяцами, что еще больше замедлило общий рост инвестиций. Цены на недвижимость также столкнулись с давлением: в ноябре только в восьми из 70 городов страны наблюдался ежемесячный-по сравнению с-месячным ростом цен на новое жилье, в то время как ни в одном городе не было зафиксировано роста цен на подержанное-жилье. Годовые объемы транзакций и цены достигли пика в марте, а четвертый квартал стал самым низким показателем за год.

 

Анализируя год в целом, четко вырисовывается отчетливая траектория рынка недвижимости, который «начался с высокого уровня, но закончился низким»: от пика продаж в марте до незначительного подъема в июне и, наконец, достижения дна в четвертом квартале. Этот год не только отразил траекторию развития рынка, но и ознаменовал решающий шаг в трудном переходе отрасли от старого цикла к новой модели развития, ориентированной на «стабилизацию ожиданий и строительство качественных домов».

 

━━━━

 

2026: фокус на стабилизации рынка недвижимости

Ускорение создания новой модели

 

Столкнувшись с беспрецедентными глобальными изменениями, Четвертый пленум ЦК КПК 20-го созыва рассмотрел и принял «Предложение ЦК Коммунистической партии Китая о разработке 15-го пятилетнего плана национального экономического и социального развития». В нем прямо говорилось о необходимости «содействовать высококачественному-развитию сектора недвижимости» и подчеркивалась «отмена необоснованных ограничительных мер в отношении потребления жилья».

 

Это решение выходит за рамки традиционной роли недвижимости как единственного драйвера экономического роста, сигнализируя о фундаментальном сдвиге отрасли от «масштабного расширения» к «повышению качества» и от «инструмента экономического стимулирования» к «краеугольному камню социальной стабильности». В нем намечен курс развития недвижимости на ближайшие пять лет и далее.

 

Чтобы обеспечить высококачественное-развитие сектора недвижимости, первоочередной задачей является стабилизация рынка и прекращение его спада. 2026 год, первый год реализации 15-й пятилетки-плана, имеет особенно важное значение.

 

Недавно созванная Центральная экономическая рабочая конференция прямо предписала: «Сосредоточить усилия на стабилизации рынка недвижимости, реализации-специфичных для города мер по контролю над новым предложением, сокращению запасов и оптимизации предложения. Поощрять приобретение существующего коммерческого жилищного фонда для использования в первую очередь в качестве доступного жилья. Углублять реформы системы жилищного резервирования и планомерно продвигать строительство качественного жилья. Ускорить создание новой модели развития сектора недвижимости». Это краткое, но глубокое заявление охватывает комплексные меры, от стабилизации рынка до трансформации модели.

 

16 декабря агентство Синьхуа опубликовало интерпретацию Центрального экономического совещания 2025 года, подготовленную Управлением Центральной комиссии по финансовым и экономическим вопросам. Управление отметило, что «продолжающееся снижение инвестиций в развитие недвижимости отражает местные усилия по освоению товарных запасов и строгому контролю над новым предложением, что представляет собой рациональный выбор застройщиков в ответ на текущие рыночные условия», подчеркнув необходимость «объективного анализа и правильной оценки». Далее уточнилось, что недвижимость обладает сильной взаимосвязанностью и имеет широкие социальные последствия, привлекая значительное внимание общественности. «Объемы сделок как по новым, так и подержанным-домам остаются в основном стабильными, при этом темпы снижения цен на недвижимость неуклонно сокращаются».

 

Эти заявления одновременно подтверждают критическую важность сектора и устраняют обеспокоенность рынка по поводу «спада отрасли», сигнализируя о политической ориентации, которая рационально рассматривает краткосрочные-колебания.

 

Центральная комиссия по финансовым и экономическим вопросам далее проанализировала, что «в 2024 году уровень урбанизации Китая по количеству постоянных жителей достиг 67%, в то время как уровень урбанизации по зарегистрированным жителям остался ниже 50%». Жесткий спрос на жилье со стороны «новых городских жителей», таких как недавно зарегистрированные рабочие-мигранты и недавние выпускники университетов, требует постоянного высвобождения.

 

«Более целенаправленные меры должны быть реализованы в сфере спроса, чтобы полностью раскрыть жесткие и модернизируемые потребности жителей в жилье». Следующие шаги будут включать «углубление реформы системы фондов жилищного страхования» и «реализация мер жилищной кредитной и налоговой политики» для снижения затрат на покупку жилья и открытия спроса на «замену старых объектов недвижимости на новые» и «переход от меньших домов к более крупным».

 

Что касается сокращения запасов, центральное правительство пояснило, что «облигации местных органов власти могут быть использованы для поддержки восстановления пустующих земельных резервов и приобретения существующего коммерческого жилищного фонда». Городам была предоставлена ​​большая автономия в вопросах закупок, ценообразования и землепользования с целью достижения двойной цели: поглощения запасов и оптимизации структуры поставок.

 

Управление Центральной комиссии по финансовым и экономическим вопросам далее подчеркнуло необходимость «реформировать и совершенствовать фундаментальные системы, регулирующие развитие недвижимости, финансирование и продажу, тщательно рассчитывая время внедрения новых рамок для постепенной замены устаревших практик». В нем также подчеркивалось, что "еще предстоит провести значительную работу по обновлению городов, особенно в отношении ветхого жилья и реконструкции деревень-в-городах", что определяет долгосрочную-траекторию высококачественного-развития сектора.

 

«Основная причина нынешнего спада на рынке недвижимости заключается в недостаточном доверии. Китайские граждане не лишены средств; скорее, они все чаще предпочитают вкладывать деньги в банки, а не инвестировать в покупку недвижимости», — заявил Мэн Сяосу, бывший глава Национальной целевой группы по жилищной реформе и бывший председатель China Real Estate Group. Он прогнозирует, что 2026 год станет поворотным моментом для цен на недвижимость в Китае, когда рынок стабилизируется и восстановится.

 

Многие исследовательские институты также прогнозируют, что к 2026 году рынок недвижимости в целом стабилизируется. Ожидается, что в первую очередь стабилизируются активы премиум-класса в основных городах, чему способствуют усовершенствования политики и спрос, в то время как города более низкого-уровня будут продолжать сталкиваться с необходимостью очистить инвентарь. Логика развития отрасли смещается от «постепенного расширения» к «оптимизации существующего фонда», при этом ключевыми направлениями становятся доступное жилье, обновление городов и строительство «качественного жилья». Благодаря устойчивой политической поддержке и постепенному восстановлению экономики рынок недвижимости готов к мягкой посадке и долгосрочному-здоровому развитию.

 

Пятилетний-путь трансформации не был гладким, однако стойкость политики и устойчивость рынка вместе создают новую отправную точку. От быстрого роста к переходу,-ориентированному на качество, от «масштабного-расширения» к «развитию,-ориентированному на людей», сектор недвижимости Китая незаметно, но глубоко меняет свои ценностные координаты посредством этого преобразующего процесса.

 

2026 год знаменует собой не просто новое хронологическое начало, но и поворотный момент в логической реструктуризации отрасли. По мере того, как краткосрочные-колебания постепенно утихают, а долгосрочные-механизмы постепенно формируются, на горизонте разворачивается эра более здорового и устойчивого жилищного строительства,-которая более тесно связана с благополучием человека-благополучием-.